На данной странице мы постарались привести ответы на самые распостраненные вопросы.

1. Как определяется предельная сумма кредита, на которую может рассчитывать Заёмщик?
2. Какие доходы банки относят в "белым", "серым" и "черным"?
3. Сколько собственных средств нужно иметь Заемщику?
4. Можно ли получить одобрение на кредит без наличия варианта жилья?
5. Кто проверяет юридическую "чистоту" квартиры?
6. Что такое Кредитный Договор?
7. Каким образом обеспечиваются банковские ссуды?
8. От чего зависит процент по кредиту?
9. Каковы требования банков к качеству жилья, приобретаемого в кредит?
10. Зачем нужен Оценщик недвижимости, и сколько стоит его работа?
11. Каковы требования банков к новостройкам?
12. Можно ли получить кредит на покупку новостроя?
13. Откуда взялось название "ипотечный кредит"?
14. Квартира в залоге у банка. А в чьей она собственности?
15. Если банк обанкротится, ждать ли неприятностей Заемщику?
16. Может ли банк передать залоговые права другому банку?
17. Что происходит с квартирой, если Заемщик не может платить по кредитным обязательствам?
18. Какая недвижимость закладывается банку?
19. Кто ищет страховую компанию?
20. Что такое "аннуитетные платежи"?
21. В чем преимущество ипотечных кредитов?

Как определяется предельная сумма кредита, на которую может рассчитывать Заёмщик?

Обычно довольно просто. Рассчитывается общая сумма платежей, которую Заемщик должен будет ежемесячно платить по кредиту. Эта сумма не должна превышать определенной доли в ежемесячном доходе Заемщика и Созаемщика. Величина допустимой доли в разных банках разная, но в большинстве случаев этот параметр устанавливается в диапазоне от 30 до 50 процентов.

Какие доходы банки относят в "белым", "серым" и "черным"?

Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в основном дело обстоит так:

• "Белые" — это доходы по основному месту работы, подтверждаемые официальной справкой форме № 1 ДФ или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью и печатью организации. Сюда же относятся и другие официальные (учтенные) доходы, подтверждаемые документально у источника их получения либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы от зарегистрированной аренды недвижимости и т.п.).
• "Серыми" считаются доходы, выплачиваемые "в конверте", если их можно как-то проверить (способы проверки у банков разные) и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые доходы.
• "Черные" — это доходы, записываемые только со слов их получателя и в лучшем случае проверяемые косвенно (оценивается уровень жизни Заемщика).

Сколько собственных средств нужно иметь Заемщику?

В большинстве случаев банки настаивают на том, чтобы этих средств было не менее 20 – 30% от стоимости объекта. При этом не следует забывать, что кроме первого взноса в счет стоимости жилья, придется оплатить еще немалые суммы на страхование, оценку, банковские сборы — от 3% до 5%. А также комиссия риэлтора (если прибегают к его услугам), плюс регистрация, нотариус и т.д. — всего около 4 - 6%, а иногда и более. Правда, некоторые банки готовы кредитовать и эти затраты — этим надо интересоваться отдельно.

Можно ли получить одобрение на кредит без наличия варианта жилья?

Можно. И это весьма распространенная практика сегодня. В частности, клиенты АБ "ИКАР-БАНК" имеют в своем распоряжении до 3-х месяцев на поиски нового жилья после утверждения суммы кредита.

Кто проверяет юридическую "чистоту" квартиры?

Сначала риэлтер, если таковой имеется. Потом страховая компания, уполномоченная банком. И, наконец, сам банк, если имеет сомнения.

Что такое Кредитный Договор?

Основным документом, который будет регламентировать отношения Банка и Заемщика является Кредитный Договор. Он состоит из следующих частей:

• Преамбула;
• Условия предоставления ссуды;
• Процентная ставка;
• Порядок и сроки предоставления ссуды;
• Порядок начисления процентов;
• Описание обеспечения;
• Права и обязательства Заемщика;
• Права и обязательства Банка;
• Санкции в случае невыполнения сторонами принятых на себя обязательств;
• Форс-мажорные обстоятельства;
• Другая информация.

Каким образом обеспечиваются банковские ссуды?

Основными формами обеспечения возвратности банковских ссуд являются залог (ипотека), гарантии, поручительства третьего лица, страхование риска. С целью уменьшения степени кредитного риска кредитование применяется под залог (ипотеку) имущества, как движимого, так и недвижимого. При передаче в залог (ипотеку) имущества оформляется договор залога (ипотеки), в котором указывается, какое имущество передается в залог (ипотеку), его рыночная стоимость и стоимость, по которой оно принимается в залог (ипотеку).

От чего зависит процент по кредиту?

Прежде всего, от соотношения "белых" и "серых" доходов в вашем бюджете. Зависит также от срока кредитования (обычно, чем больше срок, тем выше процент) и от типа приобретаемого жилья: кредит на новостройку, как правило, дороже.

Каковы требования банков к качеству жилья, приобретаемого в кредит?

Это зависит от банка. Некоторые банки придерживаются радикальной точки зрения, что всё в мире имеет свою цену. Для них важно не само по себе качество залога (ипотеки), а его оценочная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами Заемщика. В таких банках можно получить кредит даже на покупку ветхой лачуги. Другие, наоборот, изучают конструкции стен, перекрытий и т.д. В одном только банки едины: в подходах к так называемой юридической чистоте объекта. Она проверяется тщательно, а потом еще страхуется за счет Заемщика.

Зачем нужен Оценщик недвижимости, и сколько стоит его работа?

Нужен он прежде всего банку, чтобы знать реальную стоимость залога (ипотеки) и, соответственно, оценивать кредитные риски. А стоит работа Оценщика, как правило, от 250 до 1000 гривен, в зависимости от типа и месторасположения недвижимости.

Каковы требования банков к новостройкам?

Подход у всех примерно один: после того, как объект будет достроен, он должен перейти в собственность Заемщика и в залог (ипотеку) Кредитора, т.е. Банка. А вот способы проверки у банков разные. Одни интересуются только юридической чистотой. Другие хотят убедиться, что темпы строительства нормальные. Третьи выдают кредит только на определенном этапе строительства (например, после освоения 50%). Четвертые составляют список наиболее авторитетных участников рынка и кредитуют только их объекты. Пятые выдают кредиты на покупку квартир лишь в тех домах, которые строятся на деньги банка.

Надо сказать, что сплошь и рядом у застройщиков — неполный пакет документов по уже строящимся объектам. Банки такие новостройки кредитовать отказываются. Словом, планируя покупать новострой в кредит, лучше предварительно проконсультироваться у специалистов.

Можно ли получить кредит на покупку новостроя?

Можно. Правда, это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом (ипотекой) в данном случае выступает не имеющаяся недвижимость, а права на будущую недвижимость. В этом случае банки применяют различные схемы расчетов по кредиту. Соответственно, и условия кредитования разнятся от банка к банку. Но не все банки работают с такими кредитными продуктами: есть банки, и весьма солидные, которые этого не делают.

Откуда взялось название "ипотечный кредит"?

Если ипотека — это залог недвижимости, то ипотечный кредит, соответственно, — это кредит, предоставляемый под залог (ипотеку) недвижимости.

Квартира в залоге у банка. А в чьей она собственности?

В собственности Заемщика: именно на него регистрируется объект недвижимости. Залог (ипотека) лишь несколько ограничивает право собственности, точнее, одну из трех его составляющих. Пользоваться и даже владеть своей недвижимостью Заемщик сможет, а вот распорядиться (то есть продать, подарить) — только после полного расчета по кредиту, либо по специальному согласованию с банком, в результате которого новый собственник примет на себя кредитные обязательства Заемщика.

Если банк обанкротится, ждать ли неприятностей Заемщику?

Нет. Если Заемщик платит исправно, в соответствии с заключенным кредитным договором, никаких претензий к нему предъявить никто не может.

Может ли банк передать залоговые права другому банку?

Может, и не только банку. Продавая свои закладные банкам, ипотечным агентствам, страховым компаниям, пенсионным фондам и т.д., ипотечные и коммерческие банки обеспечивают себя ресурсами для выдачи новых кредитов (так называемое рефинансирование). И делается это без получения согласия Заемщика. Однако все условия кредитного договора при этом остаются прежними, а отношения по его исполнению, как правило, продолжаются с первичным кредитором.

Что происходит с квартирой, если Заемщик не может платить по кредитным обязательствам?

Вообще говоря, Заемщика выселяют, а квартира продается с аукциона. После этого банк из вырученной суммы забирает свою часть (включая проценты, пеню, затраты на проведение аукциона и др.), остальное получает Заемщик. Но на практике это — чрезвычайный случай. Любой банкир до конца борется за своего Заемщика, предоставляя отсрочки, меняя режимы платежей и т.д. Никому не хочется лишних забот.

Какая недвижимость закладывается банку?

Как правило, закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на средства кредита, но в принципе, это не обязательно. Существуют кредиты под залог (ипотеку) имеющейся недвижимости: на покупку нового жилья или на потребительские и даже на предпринимательские нужды.

Кто ищет страховую компанию?

Как правило, банк имеет список компаний, с которыми готов работать. Среди них выбирает Заемщик.

Что такое "аннуитетные платежи"?

Это одинаковые по величине периодические платежи в счет постепенного погашения основной суммы ипотечного кредита (тела кредита) и процентов по кредиту, которые рассчитываются на весь срок кредита. Сам кредит полностью погашается последним аннуитетным платежом.

В чем преимущество ипотечных кредитов?

Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок - до 30-ти лет. Как правило, обеспечением по кредиту выступает только приобретаемая недвижимость. Она сразу оформляется в собственность и поступает в полное распоряжение Заемщика, а расплатиться за кредит нужно в течение срока кредита. Кстати, получение жилья в собственность выгодно отличает ипотеку от варианта накопления денег в течение долгих лет. За это время стоимость квартиры может значительно вырасти, а при заключении договора об ипотеке цена фиксируется, и никакой ее рост покупателя больше не волнует.

Если есть вопросы